Le contrôle gouvernemental des loyers des maisons et appartements représente une forme particulière de contrôle des prix. La plupart de ses conséquences ne sont guère différentes de celles résultant du contrôle des prix en général, mais quelques-unes réclament une attention particulière.
Les contrôles des loyers sont parfois imposés en tant que partie d'un dispositif général de contrôle des prix, mais ils sont le plus souvent décrétés par une loi spéciale. Souvent l'occasion est fournie par le déclenchement d'une guerre. On installe un poste militaire dans une petite ville ; les maisons de rapport augmentent les loyers de leurs chambres ; les propriétaires d'appartements et de maisons augmentent aussi leurs loyers. Ce qui conduit à l'indignation du peuple. Ou alors, des maisons sont bel et bien détruites par des bombes dans certaines villes, et la nécessité de disposer d'armements et d'autres provisions détourne matériaux et travail de l'industrie du bâtiment.
Au départ, le contrôle des loyers est imposé en raison de l'argument selon lequel l'offre de logements n'est pas « élastique » — c'est-à-dire qu'une pénurie de logements ne peut pas être réglée immédiatement, quels que soient les niveaux que puissent atteindre les loyers. Par conséquent, affirme-t-on, le gouvernement, en interdisant la hausse des loyers, protège les locataires contre l'extorsion et l'exploitation sans faire aucun mal aux propriétaires et sans décourager les nouvelles constructions.
Cet argument est erroné, même en supposant que le contrôle des loyers ne restera pas longtemps en place. Il oublie une conséquence immédiate. Si les propriétaires ont le droit d'augmenter leurs loyers pour tenir compte de l'inflation monétaire et des véritables conditions de l'offre et de la demande, les locataires individuels chercheront à faire des économies en prenant moins de place. Ceci permettra à d'autres personnes de partager les logements dont l'offre est réduite. Le même nombre de logements abritera plus de monde, jusqu'à ce que la pénurie prenne fin.
Le contrôle des loyers, au contraire, encourage un gaspillage d'espace. Il établit une discrimination en faveur de ceux qui occupent déjà une maison ou un appartement dans une ville ou une région données, et ceci aux dépens de ceux qui se retrouvent dehors. En permettant aux loyers de monter au niveau qu'ils atteindraient sur le marché libre, on permet à tous les locataires ou locataires potentiels d'avoir une chance égale d'acheter de l'espace. Dans des conditions d'inflation monétaire ou de véritable pénurie de logements, les loyers augmenteraient certainement si les propriétaires ne devaient pas se conformer à un prix indiqué mais avaient tout simplement le droit d'accepter les offres les plus compétitives des locataires.
Les effets du contrôle des loyers empirent au fur et à mesure que le contrôle continue. On ne construit pas de nouveaux logements, parce qu'il n'y a plus de bonnes raisons de les construire. Avec l'augmentation des coûts de construction (habituellement le résultat de l'inflation), l'ancien niveau des loyers ne permettra pas de faire un profit. Si, comme il arrive souvent, le gouvernement finit par le reconnaître et exempte les nouveaux logements du contrôle des loyers, il n'y a toujours pas une incitation aussi grande à construire de nouveaux bâtiments que si les anciens logements échappaient eux aussi au contrôle des loyers. Selon l'ampleur de la dépréciation monétaire depuis le gel des anciens loyers, les loyers des nouveaux logements peuvent se retrouver dix ou vingt fois plus élevés que les anciens, à espace équivalent. (Ceci s'est produit en France après la Deuxième Guerre mondiale, par exemple). Dans de telles conditions, les locataires actuels des vieux bâtiments n'ont aucune envie de partir, même si leur famille s'agrandit et que leurs conditions d'hébergement se détériorent.
En raison des faibles loyers gelés pour les anciens bâtiments, les locataires qui y habitent déjà, et qui sont légalement protégés contre une augmentation du loyer, sont encouragés à gaspiller l'espace, que leur famille se soit réduite ou non. Ceci concentre la pression immédiate de la nouvelle demande sur le nombre relativement faible des nouveaux logements. Ce qui tend à faire monter leurs loyers, au début, à un niveau plus élevé qu'ils n'auraient atteint sur un marché parfaitement libre.
Néanmoins, ceci n'encouragera pas de manière proportionnelle la construction de nouveaux logements. Les constructeurs ou les propriétaires des appartements déjà existants, obtenant des profits réduits et subissant peut-être même des pertes pour leurs anciens appartements, auront peu ou aucun capital à placer dans la construction. De plus, eux, ou ceux qui possèdent un capital provenant d'autres sources, peuvent craindre que le gouvernement ne trouve à tout instant une excuse pour imposer également des contrôles de loyers sur les nouveaux logements. Et, de fait, il le fait souvent.
La situation du logement se détériorera par d'autres façons. La plus courante est que les propriétaires, si on ne les autorise pas à augmenter de manière appropriée les loyers, ne se soucieront plus de réorganiser les appartements ou d'y apporter d'autres améliorations. En fait, si le contrôle des loyers est particulièrement irréaliste et oppresseur, les propriétaires ne chercheront même pas à réparer les appartements ou les maisons. Non seulement ils n'auront aucune raison économique de le faire, mais ils peuvent même ne pas avoir les fonds nécessaires. Les lois sur le contrôle des loyers, entre autres effets, créent de mauvais rapports entre des propriétaires qui sont forcés de se contenter de gains minimaux ou même de pertes, et des locataires qui s'indignent du refus du propriétaire d'effectuer les réparations adéquates.
Souvent, l'étape suivante des législateurs, agissant sous des pressions uniquement politiques ou sous l'influence d'idées économiques confuses, consiste à supprimer les contrôles sur les appartements de « luxe » tout en les conservant pour les appartement de faible ou de moyen standing. L'argument en est que les locataires riches peuvent se permettre de payer des loyers plus élevés, mais pas les locataires pauvres.
Cependant, l'effet à long terme de ce procédé discriminatoire est le contraire de ce que ses avocats voulaient. On encourage et on récompense les constructeurs et les propriétaires d'appartements de luxe ; on décourage et on pénalise les constructeurs et les propriétaires des logements à faibles loyers, dont on avait un plus grand besoin. Les premiers sont libres de faire d'aussi grands profits que l'autorisent les conditions de l'offre et de la demande ; les seconds n'ont plus aucune raison (voire plus aucun capital) pour construire des logements à loyer modéré.
Le résultat est un encouragement comparatif à la réparation et à la réorganisation des appartements de luxe et une tendance à transformer les nouveaux bâtiments privés existants en appartements de luxe. Il n'y a en revanche aucune incitation à construire de nouveaux logements pour les personnes à faibles revenus, ni même à conserver en bon état les logements existants pour ces individus à faibles revenus. Les conditions de logement de ces derniers vont, par conséquent, se détériorer sur le plan qualitatif, et il n'y aura aucune augmentation sur le plan quantitatif. Là où la population croît, la détérioration et la pénurie des logements à faibles loyers iront de pire en pire. On pourra en arriver à un point où de nombreux propriétaires non seulement cessent de faire le moindre profit, mais doivent faire face à des pertes croissantes et obligatoires. Ils peuvent se trouver dans une situation où ils ne peuvent même pas se débarrasser de leur propriété. Ils peuvent alors abandonner réellement leur propriété et disparaître, afin de ne pas être imposables. Quand les propriétaires cessent de fournir le chauffage et d'autres services de base, les locataires sont obligés de quitter leurs appartements. Des quartiers de plus en plus nombreux deviennent des taudis. Au cours des dernières années, à New York, il est devenu courant de voir des blocs complets d'appartements abandonnés, fenêtres brisées ou bouchées pour empêcher d'autres déprédations de vandales. Les incendies volontaires deviennent plus fréquents et les propriétaires sont suspectés.
Un autre effet est l'érosion des revenus des villes, car la valeur des propriétés, qui sert de base pour les impôts, continue de baisser. Les villes font faillite ou ne peuvent plus continuer à fournir les services de base.
Quand ces conséquences sont tellement claires qu'elles crèvent les yeux, ceux qui ont imposé le contrôle des loyers ne reconnaissent bien sûr nullement leur erreur. Au contraire, ils dénoncent le système capitaliste. Ils prétendent que les entreprises privées ont à nouveau « échoué » ; que « les entreprises privées ne peut pas faire ce travail. » Par conséquent, disent-ils, l'État doit intervenir et construire lui-même des habitations à loyer modéré.
Tel a été le résultat presque universel dans tous les pays qui furent impliqués dans la Deuxième Guerre mondiale ou qui ont imposé le contrôle des loyers afin de contrecarrer l'inflation monétaire.
Ainsi, le gouvernement lance un gigantesque programme de logement — aux frais du contribuable. Les maisons sont louées à un taux qui ne rembourse pas les frais de construction et de l'opération. Une méthode typique de procéder consiste pour le gouvernement à payer des subventions annuelles, soit directement aux locataires sous la forme de loyers faibles, soit aux constructeurs ou directeurs des logements d'État. Quel que soit l'arrangement retenu, les locataires de ces constructions sont subventionnés par le reste de la population. On paie une part de leur loyer à leur place. On les sélectionne pour ce traitement de faveur. Les possibilités politiques de ce favoritisme sont trop évidentes pour qu'il soit nécessaire de les souligner. On crée un groupe de pression qui croit que le contribuable leur doit ces subventions, qui sont pour eux un droit. Un autre pas est fait vers l'État-providence total.
La dernière ironie du contrôle des loyers est que plus il est irréaliste, draconien et injuste, plus ardents seront les arguments politiques pour le maintenir. Si les loyers légalement gelés représentent en moyenne 95 % de ce qu'ils seraient avec un marché libre des loyers, et que seule une injustice mineure est faite aux propriétaires, alors il n'y a pas d'objection politique forte à la suppression du contrôle, parce que les locataires n'auront à payer qu'une augmentation moyenne de 5 %. Mais si l'inflation monétaire a été tellement forte, ou que les lois sur le contrôle des loyers ont été tellement répressives et irréalistes, que les loyers gelés par la loi ne représentent que 10 % de ce qu'ils seraient sur un marché libre et qu'une grande injustice est faite aux propriétaires, alors s'élèvera un grand tollé dénonçant les maux abominables qu'engendrerait la suppression du contrôle et l'obligation faite aux locataires de payer un loyer correspondant à la situation économique. L'argument est le suivant : il serait effroyablement cruel et déraisonnable de demander aux locataires de payer une augmentation si soudaine et si forte. Même ceux qui s'opposent au gel des loyers sont alors disposés à concéder que la suppression des contrôles doit être un processus prudent, progressif et prolongé. En fait, dans de telles conditions, peu d'opposants au gel des loyers ont le courage politique et la connaissance économique pour même demander cette suppression progressive. En résumé, plus irréaliste et plus injuste est le contrôle des loyers, plus il sera politiquement difficile de s'en défaire. Dans de nombreux pays, un contrôle ruineux des loyers a été conservé des années après que les autres formes de contrôle des prix ont été abandonnées.
Les excuses politiques offertes pour la poursuite du contrôle des loyers dépassent l'entendement. La loi explique parfois que ces contrôles peuvent être abandonnés quand le « taux des chambres à louer » se situe au-dessus d'un certain seuil. Les fonctionnaires soutenant le contrôle des loyers soulignent triomphalement que le taux n'a pas encore atteint ce seuil. Bien sûr que non. En lui-même, le fait que les loyers légaux sont maintenus tellement en deçà des loyers du marché augmente artificiellement la demande d'espace locatif en même temps qu'il décourage tout accroissement de l'offre. Ainsi, plus les plafonds des loyers sont, de manière déraisonnable, maintenus bas, plus il est certain que la « rareté » des maisons et des appartements à louer continuera.
L'injustice imposée aux propriétaires est flagrante. Il sont, nous devons le répéter, obligés de subventionner les loyers payés par leurs locataires, souvent au prix pour eux de grande pertes nettes. Les locataires subventionnés peuvent fréquemment être plus riches que le propriétaire forcé d'assumer une partie de ce qui serait sinon le loyer du marché. Les politiciens ignorent cet aspect. Ceux qui travaillent dans un autre secteur économique, qui soutiennent l'imposition ou la conservation du contrôle des loyers parce que leurs coeurs battent pour les locataires, ne vont pas jusqu'à suggérer d'assumer eux-mêmes, par l'impôt, une part de la subvention au locataire. Le fardeau retombe entièrement sur la petite classe des individus suffisamment méchants pour avoir construit ou possédé des logements locatifs.
Peu de mots portent un plus grand opprobre que « propriétaire de taudis » [« slumlord », mot construit sur « slum », taudis (« slums » voulant aussi dire les bas quartiers), et « landlord », propriétaire ou logeur. NdT]. Et de quoi s'agit-il ? Il ne s'agit pas de quelqu'un qui possède une propriété coûteuse dans un quartier à la mode, mais de quelqu'un qui ne possède qu'une petite propriété dans les bas quartiers, où les loyers sont les plus bas et où les paiements sont les plus lents, les plus erratiques et les moins fiables. Il n'est pas facile d'imaginer pourquoi (hormis une méchanceté naturelle) quelqu'un qui pourrait se payer un logement locatif décent déciderait de devenir à la place un propriétaire de taudis.
Quand on met en place des contrôles de prix déraisonnables sur des articles de consommation immédiate, comme le pain par exemple, les boulangers peuvent tout simplement refuser de le cuire et de le vendre. La pénurie devient immédiatement évidente et les politiciens sont obligés d'augmenter les prix plafonds ou de les supprimer. Les logements sont eux des biens très durables. Il faut parfois attendre plusieurs années avant que les locataires commencent à sentir les résultats du découragement à créer de nouveaux bâtiments et à réparer et maintenir normalement les anciens. Cela peut prendre encore plus de temps avant qu'ils ne se rendent compte que la rareté et la détérioration des logements sont directement liées au contrôle des loyers. Entre-temps, tant que les propriétaires obtiennent un quelconque revenu net, supérieur aux impôts et à l'intérêt de l'hypothèque, ils n'ont pas d'autre choix que de continuer à conserver et louer leur propriété. Les politiciens — qui gardent à l'esprit que les locataires représentent plus de bulletins de vote que les propriétaires — continuent de manière cynique le contrôle des loyers, bien après avoir dû abandonner le contrôle général des prix.
Nous revenons ainsi à notre leçon de base. La pression en faveur du contrôle des loyers vient de ceux qui ne considèrent que ses bénéfices imaginés à court terme pour un groupe de la population. Mais lorsque nous considérons ses effets à long terme pour tout le monde, y compris les locataires eux-mêmes, nous devons reconnaître que le gel des loyers n'est pas seulement de plus en plus vain, mais de plus en plus destructeur, au fur et à mesure qu'il devient plus sévère et plus longtemps il demeure en application.